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Résilier un Bail

Vous êtes locataire et souhaitez résilier votre bail ? Vous pouvez le faire à tout moment mais devez respecter un préavis qui pourra être de 1 ou 3 mois. Le congé pourra être donné en main propre ou par courrier recommandé avec accusé de réception.

Sommaire

• Comment résilier un bail ?
• - location meublée
• - location vide
• - Comment donner congé ?
• Comment résilier un bail en ligne ?
• Modèles gratuits de lettre de résiliation d'un bail
• Estimer le montant du loyer et des charges durant le préavis
• Questions/Réponses

Comment résilier votre Bail ?

En tant que locataire vous pouvez résilier votre bail à tout moment. Vous devez donner congé, c'est-à-dire informer à l'avance le propriétaire de votre départ, en respectant un délai de préavis. Pour une location meublée, la durée de préavis à respecter est de 1 mois, Pour une location vide, le délai pourra être de 1 ou 3 mois en fonction de votre situation et de la localisation du logement.

La lettre de résiliation de bail pourra être transmise par un huissier de justice, remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.

Location meublée

Un logement est un meublé lorsqu'il comporte suffisamment de mobilier pour que vous puissiez emménager avec le minimum d'effets personnels.

exemples :
- Lit, couette ou couverture
- Réfrigérateur, gazinière ou plaques chauffantes, ustensiles de cuisines
- Table, chaises
- Etagères, armoires, et autres meubles de rangement
- Matériel d'entretien (balai, seau...)

La durée de préavis d'un logement meublé est de 1 mois, à compter de la réception de votre lettre par le bailleur. Le bailleur pourra être un propriétaire ou l'agence immobilière qui le représente (Foncia, Nexity...).

Le délai de 1 mois inclut les jours fériés et les week-ends. Par exemple, si le congé est donné un 5 avril, le préavis court jusqu'au 5 mai inclus. Vous devrez donc avoir quitté le logement au plus tard le 5 mai à minuit.

Sources:
- Article 641 du code de procédure civile (calcul du délai de préavis, le jour de la notication ne compte pas)

Location vide

Pour une location nue, le délai de préavis par défaut est de 3 mois. Mais dans de nombreuses situations il est réduit à 1 mois.

• Logement situé en zone tendue
• Obtention d'un premier emploi
• Perte d'emploi
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
• Mutation professionnelle
• Problème de santé justifiant un déménagement
• Violences conjugales ou vis à vis d'un enfant
• bénéficiaire du RSA ou de l'AAH
• attribution d'un logement social

Atttention ces motifs ne permettent pas de réduire le préavis, qui est donc de 3 mois :
- démission
- départ à la retraite
- être chômeur en fin de droit
- rapprochement familial
- abandon de poste

1. Logement situé en zone tendue

Une zone tendue est une zone où la demande locative est très supérieure à la demande. Pour vous en assurer, vous pouvez utiliser le simulateur du gouvernement.

Vous devrez joindre à votre lettre de résiliation la liste des communes en zone tendue ou un lien vers le décret pour un courrier en ligne.

Source : Décret indiquant la liste des communes en zone tendue

2. Obtention d'un premier emploi

Si vous obtenez votre 1er emploi, le délai de préavis est réduit à 1 mois. Cela peut être le cas par exemple pour un jeune diplômé qui entre dans la vie active et signe son premier contrat de travail, que ce soit en intérim, un CDD, ou un CDI. Les jobs étudiants, effectués durant vos études, ne sont pas pris en compte.

Comment justifier qu'il s'agit du premier emploi ?
Vous devrez demander à l'URSSAF un document avec votre date d'affiliation au régime de sécurité sociale. Si vous étiez étudiant et que vous avez trouvé un emploi juste après vos études (en septembre par exemple), vous pouvez également fournir votre dernier diplôme et une attestation de l'employeur.

Sources :
- arrêt de la cour de cassation (les jobs étudiants ne comptent pas comme 1er emploi)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (délais de préavis)

3. Perte d'emploi

Si vous perdez votre emploi en cours de bail alors vous bénéficiez du délai réduit de 1 mois, à condition que votre vous donniez congé quelques mois au plus après. Attention un démission n'est considérée comme une perte d'emploi, la perte d'emploi devant être involontaire, sauf dans le cas d'une rupture conventionnelle.

En pratique, le délai entre la perte d'emploi et le congé ne doit pas être très important (6 mois maximum). Il n'est pas précisé par la loi mais défini par la jurisprudence, et peut donc évoluer au fil du temps.

Exemples de perte d'emploi :
- licenciement
- fin de CDD
- fin de mission d'intérim
- rupture conventionnelle

Exemples de justificatifs :
- attestation de l’employeur
- attestant d’une situation de chômage de Pôle emploi

Sources :
- arrêt de la cour de cassation
(La rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d'emploi au sens de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et permet au locataire de bénéficier d'un délai de préavis d'un mois )
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (délais de préavis)

4. Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

Si durant votre bail vous perdez votre emploi et ensuite trouvez un nouvel emploi, alors vous bénéficiez d'un délai de préavis de 1 mois. En pratique ce motif sera utile si vous avez perdu votre emploi depuis un délai important, par exemple plus de 6 mois, et ne pouvez plus invoquer la perte d'emploi.

Sources :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (délais de préavis)

5. Mutation

La mutation peut être à l'initiative de l'employeur ou du locataire. Elle doit être récente (délai défini par la juridprudence, moins de 2 mois)

Si la mutation concerne le conjoint ou le partenaire pacsé du titulaire du bail, alors elle permet également le préavis réduit de 1 mois. Si les époux ou partenaires sont co-titulaires du bail également.

Sources :
- Article 1751 du code civil (solidarité entre époux ou partenaires de pacs)
- Questions au sénat (mutation pour le conjoint du titulaire du bail)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (délais de préavis)

6. Problème de santé justifiant un déménagement

Si votre état de santé impose un déménagement, vous bénéficiez d'un délai de préavis réduit de 1 mois. Vous devez impérativement joindre un certificat médical à votre lettre.

Exemples:
- le logement ne dispose pas d'ascenseur et vous ne pouvez plus monter ou descendre les escaliers.
- un voisin bruyant et agressif provoque un état de stress chronique.
- voisin du dessous fumeur dont la fumée entre dans votre logement alors que vous êtes asthmatique.
- obligation d'être à proximité d'un établissement de soin

Sources :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (délais de préavis)

7. Violences conjugales ou vis à vis d'un enfant

Voici la procédure à suivre si vous êtes victime de violences conjugales.

En cas de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant résidant dans le logement, vous bénéficiez d'un délai de préavis réduit.

Vous devrez fournir un justificatif : ordonnance de protection ou copie d'une condamnation récente de votre conjoint, partenaire de pacs ou concubin. Depuis le 21 décembre 2020, vous pouvez également obtenir une attestation de violences conjugales auprès du procureur de la république si une infraction (violence, harcèlement, menaces..) a donné lieu à :
– une alternative aux poursuites
– une composition pénale
– la saisine du tribunal correctionnel
– l’ouverture d’une information judiciaire

Sources :
- article 8.2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989
"Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.(...)"
- Article D1-11 du code pénal
" Lorsque des poursuites sont exercées ou qu'il est recouru à une mesure alternative aux poursuites ou à une composition pénale pour toute infraction commise au sein du couple et relevant de l'article 132-80 du code pénal, la victime peut demander au procureur de la République de lui remettre dans les meilleurs délais une attestation faisant état de la procédure."

8. Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH

Si vous êtes bénéficiaire du RSA (Revenu solidaire d'activité), ou de l'AAH (allocation adulte handicapé), le délai de préavis est également réduit à 1 mois.

Ces allocations sont versées par la CAF, vous pourrez par exemple joindre à votre lettre une attestation téléchargée depuis le site caf.fr

Sources :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (délais de préavis)

9. Bénéficiaire d'un logement social (HLM)

Si vous êtes bénéficiaire d'un logement social, vous pouvez donner congé avec un préavis de 1 mois.

Exemples de logements sociaux:
- logements sociaux PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) : pour les personnes de grande précarité.
- logements sociaux Plus (Prêt Locatif à Usage Social). Il s’agit des HLM (habitations à loyer modéré).
- logements sociaux PLS (Prêt Locatif Social)
- logements sociaux PLI (Prêt Locatif Intermédiaire)

Sources :
- Article L831-1 du code de la construction et de l'habitation (définition logement social)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (délais de préavis)

Comment donner congé ?

Le congé doit être donné par huissier de justice, remis en main propre contre récépissé ou émargement, ou par lettre recommandée avec avis de réception.

• Remise en main propre
• Courrier recommandé
• Notification par huissier de justice

1. Remise en main propre

La remise en main propre consiste à donner en personne à votre bailleur

Quelle est la différence entre une remise en main propre contre récépissé ou émargement ?

Remise contre récépissé : en échange de votre lettre de résiliation, le bailleur vous remet un recépissé de dépôt (équivalent de l'accusé de réception pour un courrier recommandé). Le récépissé doit contenir les coordonnées du bailleur, une mention attestant qu'il a bien reçu votre lettre, le lieu et la date de la remise, et la signature du destinataire. Vous trouverez un modèle ci-dessous.

Modèle de récépissé gratuit

Remise contre émargement : faire deux exemplaires de la lettre de résiliation, une pour vous à conserver précieusement, une autre pour le destinataire. Sur chaque exemplaire, indiquer sous l'objet de votre lettre la mention "Lettre remise en main propre en deux exemplaires contre émargement", et en bas de la lettre la mention "lettre reçue en main propre le ../../.."

Le délai de préavis court à compter du jour de la remise en main propre.

2. Courrier recommandé avec accusé de réception

Le courrier recommandé avec accusé de réception permet d'obtenir une preuve juridique, l'accusé de réception, de la réception de votre lettre de résiliation de bail par le locataire.

C'est le jour de réception, attesté par l'accusé de réception, qui compte pour le calcul du délai de préavis. La lettre doit absolument avoir été distribuée au bailleur pour être valide. Si la lettre n'a pas pu être distribuée et vous a été renvoyée, alors la demande de résiliation n'est pas prise en compte. Vous n'avez pas d'autre possibilité dans ce cas de remettre votre lettre en main propre, ou de passer par un huissier de justice.

3. Notification par huissier de justice

Pour une notification par huissier de justice (ou "commissaire de justice"), c'est le jour de la notification ou signification qui compte. L'avantage de cette façon de donner congé est que même si le bailleur est absent, le congé est considéré avoir été donné le jour du passage de l'huissier qui peut déposer le congé dans la boîte aux lettres du bailleur. L'inconvénient est le coût (entre 50 et 100 euros, les honoraires étant libres). En pratique, la résiliation de bail par acte d’huissier est surtout réservée aux locataires ayant des rapports difficiles avec leur bailleur.

Résiliation en ligne

Vous pouvez donner congé par lettre recommandée électronique (LRE) ou par recommandé papier par internet en utilisant le service de résiliation en ligne : votre lettre est imprimée et envoyée par la Poste dans la journée en courrier recommandé avec accusé de réception.

Estimer le montant du loyer et des charges durant le préavis

Vous devrez payer le loyer et les charges locatives pour la période allant jusqu'à la fin du préavis, même si vous faites l'état des lieux et la remise des clés plus tôt.

Cependant si vous quittez le logement avant la fin du préavis et que le propriétaire trouve un nouveau locataire vous n'aurez pas à payer le loyer et les charges à partir de la date de signature du nouveau bail.

Exemple :
Rémi loue un logement meublé. Il a donné congé à son propriétaire le 10 octobre. Le délai de préavis expire donc le 10 novembre. Rémi devra donc payer 10/30 soit 1/3 du loyer et des charges du mois de novembre.

Dernière mise à jour le vendredi 13 décembre 2024

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